In de kijker

De openbare verkoop anno 2019

De openbare verkoop, die voor onroerende goederen doorgaans plaatsvindt in een plaatselijk café of in de verkoopzaal van het notarishuis, strookt niet meer met de manier waarop de huidige en jongere generaties goederen verhandelen.

De alomtegenwoordige reclame voor de applicaties en internetplatformen die het online kopen en verkopen van bijna alles mogelijk maken, spelen hier ongetwijfeld een belangrijke rol in. Is het dan nog realistisch om de geïnteresseerde kopers van onroerende goederen te verplichten zich enkele uren vrij te maken en zich soms ver te verplaatsen voor het uitbrengen van een bod in een ouderwetse zaal of lokaal café, omringd door concurrerende bieders en/of buurtbewoners die rekenen op een gratis drankje?
De (veelal professionele) kopers die inmiddels vertrouwd zijn met deze traditionele werkwijze, zullen er geen graten in zien. Deze werkwijze zal dan ook nog enige tijd en zeker in bepaalde regio’s zijn nut kunnen bewijzen. Voor de millennials die vandaag een eerste woning wensen aan te kopen, lijkt deze techniek echter minder vanzelfsprekend.
Een elektronische openbare verkoop, waarbij kan worden gedacht aan een combinatie van ‘eBay’ en ‘Immoweb’, wekt dus zeker interesse op.

De elektronische openbare verkoop via Biddit.be: eigentijdser, maar nog steeds met rechtszekerheid en controle
In 2009 vond de wetgever het nog wat voorbarig om een wettelijk kader uit te werken voor een elektronische (of gedematerialiseerde) openbare verkoop, maar daar is nu verandering in gekomen.

Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 9 juni 2016 ongetwijfeld de voorzet gegeven voor de modernisering van de openbare verkoop. In dit arrest oordeelde het Hof namelijk dat het publiek ook virtueel kan worden samengebracht.

De wetgever heeft rekening gehouden met de gewijzigde maatschappelijke noden en heeft de gedematerialiseerde openbare verkoop wettelijk verankerd in de wet van 11 augustus 2017 houdende invoeging van het Boek XX “Insolventie van ondernemingen” in het Wetboek van Economisch Recht. Deze wet is in werking getreden op 1 mei 2018.

De Federatie van het Notariaat (FEDNOT) heeft daaropvolgend een elektronisch platform uitgewerkt, genaamd Biddit.be, dat in de pers al vergeleken werd met het eBay voor vastgoed. Bij het uitwerken van een elektronische openbare verkoop van onroerende goederen mag echter het belang van rechtszekerheid en controle niet uit het oog worden verloren. Het internet biedt namelijk naast de vele voordelen ook veel risico’s op misleidende praktijken. Daar waar de notaris de veilingmeester is bij de fysieke openbare verkoop, is hij dat bijgevolg vanzelfsprekend ook voor de online openbare verkoop.

Hoewel het wettelijk kader enkel werd uitgewerkt voor gerechtelijke openbare verkopen, kan Biddit.be worden gebruikt voor alle soorten openbare verkopen: de vrijwillige of de gerechtelijke openbare verkoop, of nog de minnelijke openbare verkoop onder gerechtelijke vorm (bv. bij faillissement of bij de verkoop van goederen toebehorend aan minderjarigen).

Transparante procedure
De notaris stelt de verkoopsvoorwaarden op onder de vorm van een authentieke akte die getekend wordt voor de online tekoopstelling. Deze verkoopsvoorwaarden bepalen de instelprijs, de biedingsperiode, de momenten waarop het pand kan bezocht worden, enzovoort. Deze akte zal na ondertekening geanonimiseerd op de website Biddit.be worden geplaatst, zodat elke geïnteresseerde koper hem kan downloaden en doornemen. Het voordeel hierbij is dat de kandidaat-koper niet voor verrassingen zal komen te staan, aangezien alle informatie zoals stedenbouwkundige inlichtingen en nodige certificaten vrij te raadplegen is op dit platform. Bij een online verkoop is het bepalen van een instelprijs verplicht. Deze prijs kan vrij worden bepaald door de notaris in samenspraak met de verkoper/verzoeker. Om enerzijds interesse op te wekken, maar anderzijds ook te kunnen starten met een redelijke prijs, wordt in de praktijk aangeraden om de instelprijs vast te stellen tussen de 50 % en de 80 % van de uiteindelijk gewenste prijs.

Indien de kandidaat-koper na het vergaren van de nodige informatie en eventueel na een bezoek aan het pand een bod wil uitbrengen, kan hij zich makkelijk online registreren met behulp van zijn eID-kaart of de mobiele applicatie ‘Itsme’. De voorafgaande noodzakelijke registratie om een bod te kunnen uitbrengen doet geen afbreuk aan het openbaar karakter van de verkoop, aangezien de website toegankelijk is voor iedereen. Dit maakt de openbare verkoop zelfs nog toegankelijker dan de fysieke openbare verkoop, aangezien de biedingen nu ook kunnen worden uitgebracht door personen die zich tijdens de biedingsperiode in het buitenland bevinden. En indien een kandidaat-koper echt onbereikbaar zou zijn tijdens de biedingsperiode (bv. geen internetconnectie), is het zelfs mogelijk om via het platform automatisch een bod uit te brengen. De geregistreerde kandidaat-kopers dienen hiervoor enkel deze mogelijkheid aan te klikken en een maximum bedrag aan te geven.

Iedereen kan de biedingen wel volgen zonder te zijn ingelogd, maar dan zonder een bod te kunnen uitbrengen. Op deze manier kunnen ook de verkopers de biedingen volgen. In emotioneel moeilijke dossiers, zoals de verkoop in het kader van een ingewikkelde nalatenschap of aanslepende echtscheidingsprocedure, kan het voor de verkopers dan ook wenselijker zijn om de biedingen in besloten kring te volgen in plaats van in een openbare verkoopszaal.

De voorafgaande registratie geeft de notaris de mogelijkheid om de bekwaamheid van de kandidaat-kopers na te gaan, zonder echter dat de concurrerende bieders elkaars identiteit kennen. Bijgevolg kunnen de kandidaat-kopers ook worden gerustgesteld dat alle biedingen echt zijn en niet gemanipuleerd worden.

De biedingsperiode wordt vastgesteld op 8 kalenderdagen.

Elk bod is bindend tot na afloop van de biedingsperiode. De notaris zal op dat moment de hoogste bieder contacteren om de verkoop te finaliseren door de ondertekening van het proces-verbaal van toewijzing. Deze ondertekening vindt, samen met de online bekendmaking van het hoogst bod, plaats binnen de 10 werkdagen na afsluiting van de biedingen.

Andere wijzigingen
Naast het vaststellen van een wettelijk kader voor de elektronische openbare verkoop, werden nog andere belangrijke wijzigingen doorgevoerd aan de procedure van de openbare verkoop.

Afschaffing van het hoger bod
De hogervermelde wet van 11 augustus 2017 heeft de artikelen 1193 en 1587 van het Gerechtelijk Wetboek gewijzigd. Deze vernieuwde artikelen bepalen dat de toewijzing bij gerechtelijke openbare verkoop en bij minnelijke openbare verkoop in gerechtelijke vorm in één enkele zitting geschiedt.

Voordien bestond de mogelijkheid om gedurende een periode van 15 dagen na de eerste zitdag een hoger bod uit te brengen. Werd dat hoger bod uitgebracht, dan werd er een tweede zitdag georganiseerd.
Rekening houdende met het feit dat deze procedure van een hoger bod in bepaalde gevallen tijd- en geldrovend kon zijn, werd zij afgeschaft voor gerechtelijke verkopen en voor minnelijke openbare verkopen in gerechtelijke vorm.

Opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering
Bij een verkoop uit de hand is het gebruik van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering reeds goed ingeburgerd. De koper, die op het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst nog geen definitief akkoord heeft van de bank omtrent een hypothecair krediet, krijgt hiermee de mogelijkheid om zich te bevrijden van zijn aankoopverbintenis bij een weigering van het krediet.
Deze mogelijkheid bestond niet in het kader van een openbare verkoop.
Sinds de wetswijziging kunnen de verkoopsvoorwaarden de mogelijkheid bepalen om het onroerend goed toe te wijzen aan de hoogst biedende kandidaat-koper onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering. De verkoopsvoorwaarden zullen dan ook de verschillende modaliteiten moeten uiteenzetten zoals de termijn waarbinnen de voorwaarde moet vervuld zijn.
Indien het krediet binnen de termijn geweigerd wordt, zal de opschortende voorwaarde zich niet vervullen en zal de notaris een nieuwe verkoop moeten organiseren.
Deze mogelijkheid beoogt de kandidaat-kopers aan te zetten om te bieden en zo de openbare verkoop aantrekkelijker te maken.

Samengevat
De fysieke openbare verkoop is tijdrovend en past niet meer helemaal in de huidige maatschappelijke context.

Het gebruiksvriendelijke Biddit.be maakt de openbare verkoop aantrekkelijker voor een breed publiek, aangezien er op afstand of zelfs automatisch een bod kan worden uitgebracht. Door de voorafgaande registratie is er echter nog steeds zekerheid omtrent de echtheid van de biedingen waardoor ook een eerlijke prijs behaald wordt voor het goed. Bovendien zal door de transparante gegevensuitwisseling elke kandidaat-koper goed geïnformeerd zijn over het goed dat hij wenst aan te kopen.

Magali Grietens
Kandidaat-notaris bij Gérard Indekeu & Dimitri Cleenewerck de Crayencour, geassocieerde notarissen te Brussel.

Vlaams Pleitgenootschap